买房退定金(我是契税)攻略
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今年11月底,本人看中了一套带花园的小高层,在大学城那边,具体楼盘名字就不透露了,为此,我花费了不少的精力和时间,选了一个自己相对满意的户型:套内106,南北通透,4室,带80平左右的花园,位置距离地铁大概步行30分钟,单价13500,总价大概143万左右。

以上这些都不是重点!

当他们小区里面的高层开盘后,价格就直接击穿到10000套内,所以,只是多了一个花园,就贵了这么多,有点不值当,主要是那个地方,还是有点偏僻的,外加今年整体的经济不是很好,万一我失业,后果不敢想,但确实想去渝北的心,还是没有变过。

所以,我想到了退房,之前跟开发商签订了一个缴款单,这个缴款单,也是很有意思,感觉是一张很不严谨的,没有太大法律意义的缴款单。外加一张收据,这里重点来了,收据上类别是契税,而不是一般意义上的定金。

一般来讲,跟开发商首次签订房屋合同,应该走认购协议流程,开局的发票是定金类别,这种一般有法律约束力,但是我订的这个开发商,剑走偏锋,不是“定金”,这里给了我一个很大的机会。但也仅仅是机会而已。以下我就来具体说说如何去找开发商或者中介销售公司的违规点,如何写投诉信,如何让政府部门参与进来,给与卖方压力。

如何找开发商或者销售公司的违规点

根据《国家工商行政管理总局令第80号 房地产广告发布规定》从以下一些点出发,去看违规点:

  • 房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容:
    • 升值或者投资回报的承诺
    • 以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置
    • 对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传
  • 预售房地产,但未取得该项目预售许可证的
  • 房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当
  • 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明。(中学、地铁线)
  • 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺
  • 房地产广告中涉及房地产价格评估的,应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的,应当真实、准确,表明出处
  • 销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;未按规定实行“一套一标”;未一次性公开全部销售房源;
  • 未按有关规定与购房人签订规范的预(销)售合同,订立合同前未向购房人明示合同示范文本,使用含有免除自己义务、加重购房人责任或侵害购房人合法权益格式条款的销售合同以及合同欺诈

基本以上的,都是常规的违规点,当然,打印流水,查找对应的账号是否跟预售证的监控账户一致,这些细节,就不再详细描述了。

如何写投诉信

基本上,要做到有理有据,根据每个违规点,写出对应的法律条文和规定,是最有力的,例如下面这种:

  • 我所想购买的6号楼销售部销售人员介绍两条轻轨离小区很近(其中一条未开通),是标准的轻轨房,还是XXXX的核心区域,地理位置极佳,房子买了会升值之类的承诺。 根据2015年12月24日《国家工商行政管理总局第50号房地产广告发布规定》房地产不得有“升值或者投资回报的承诺”。
  • 根据国家商品住房个人贷款规定,如果房贷占月收入比重超过50%,则不具备贷款条件。我月收入5000左右,本身已有贷款3300多,而贷款5093左右明显不符合条件。销售人员说可协助办理银行流水,办理贷款,由于买房不懂便交了钱。 根据有关法律规定,以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金.
  • 本人从没有与开发商签订认购协议,收的钱,他们也从没有说是定金,收款的收据,也是契税,问题就在于,我们没有购买开发商的任何一套房子,却在收费的时候,罗列出收费类型为契税,所以这里有严重的违规行为。 根据《商品房销售管理办法》第二十二条:符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
  • XXXXX在XX拿地为L50、L52、L54,与XX相隔有至少3个街区,但开发商在处理沙盘和位置示意图的时候,故意夸大楼盘与轻轨站和XXXX的距离很近。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

如何投诉和信访

因为身处重庆,所以政治正确的氛围在这里还是很浓厚的,所以,基本上都没有想象中那么黑暗,好歹现在也是法治社会。

我在重庆的信访官网提交了投诉,也在市长公开信箱提交了投诉,基本上信访的通道反馈效率很高,第二天信访局的就有人联系我了,市长公开信箱到目前为止,还没有给我一个真正的反馈。这里,有个趣事,分享一下:

我在房地产登记中心,讲诉了我这个具体的事情,然后相关的工作人员,以契税的疑问,让她的下属去问下这个事情,基本上整个电话打招呼,都是风轻云淡,然后下午告知我,说已经有一个基本的结果,没有隔很久,卖房的置业顾问,已经联系我,让我去跟他们的老板商量具体的事情。这个时候,我就知道基本有戏了,我还是开着录音去的。开发商那边就说,房地产中心给了他们很大的压力,我当时很懵,心想:不就是给她下属打了一个电话么?至于么?也许这个开发商真的没有打点好跟政府之前的关系,也许,他们真的有什么违规的行为,总之,不管了,当他承诺退钱的那一瞬间,我心里的石头落了一半了,等钱真正到手了,就真的落地了。

结语

今年大环境不好,等明年再看具体的房源吧,主要还是要考虑一个相对大点的房子。

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